1. 房屋測(cè)繪與規(guī)劃測(cè)繪關(guān)系
房屋測(cè)繪是以房屋作為測(cè)定范圍，運(yùn)用測(cè)繪儀器與相應(yīng)技術(shù)手段來(lái)測(cè)定房地產(chǎn)自然狀況、位置及權(quán)屬狀況的一項(xiàng)活動(dòng)，起到向房屋銷(xiāo)售、產(chǎn)證辦理提供面積依據(jù)的作用。相比之下，規(guī)劃測(cè)繪是由規(guī)劃部門(mén)采取的一項(xiàng)管理手段，用于監(jiān)督項(xiàng)目建設(shè)單位是否在遵循城市規(guī)劃條件、嚴(yán)格依據(jù)審照?qǐng)D的前提下開(kāi)展建設(shè) 活動(dòng)，旨在滿(mǎn)足行政審批要求。二者的測(cè)繪依據(jù)、目的、測(cè)繪時(shí)機(jī)及成果內(nèi)容存在明顯差異。其中，房屋測(cè)繪以規(guī)劃審照?qǐng)D和實(shí)地測(cè)量數(shù)據(jù)作為預(yù)/實(shí)測(cè)繪依據(jù)，以提供房屋產(chǎn)權(quán)登記與房屋銷(xiāo)售面積依據(jù)作為核心目的，在預(yù)售證辦理前和工程竣工前分別開(kāi)展預(yù)測(cè)繪、實(shí)測(cè)繪工作，成果內(nèi)容由預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)、實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)兩 部分組成，以表明房屋權(quán)屬面積狀況和分?jǐn)偳闆r為主。而規(guī)劃測(cè)試以規(guī)劃審照?qǐng)D為主要依據(jù)，以提供規(guī)劃驗(yàn)收服務(wù)為核心目的，在工程竣工驗(yàn)收期間開(kāi)展規(guī)劃測(cè)繪工作，規(guī)劃成果包括項(xiàng)目所屬行政界線(xiàn)、實(shí)際建造面積、實(shí)際建筑高度等。
2. 房屋測(cè)繪與規(guī)劃面積差異的主要原因
第一，測(cè)繪主體與方法。房屋測(cè)繪、規(guī)劃測(cè)繪二者的測(cè)繪主體及所采用方法手段有所不同，加之各測(cè)繪主體對(duì)規(guī)范解讀存在差異，導(dǎo)致二者測(cè)繪結(jié)果產(chǎn)生出入，形成差異。一般情況下，房屋測(cè)繪是以地方房屋測(cè)繪院為測(cè)繪主體，使用專(zhuān)業(yè)房屋測(cè)繪軟件開(kāi)展預(yù)測(cè)繪作業(yè)，使用全站儀設(shè)備和GPS全球定位系統(tǒng)開(kāi)展實(shí)測(cè)繪作業(yè)。而規(guī)劃測(cè)繪則是以設(shè)計(jì)院和專(zhuān)業(yè)測(cè)繪單位為主體，設(shè)計(jì)院使用CAD軟件開(kāi)展審照?qǐng)D面積測(cè)繪作業(yè)，專(zhuān)業(yè)測(cè)繪單位運(yùn)用RS、GIS等系統(tǒng)開(kāi)展面積測(cè)算、分層面積與總面積匯總表編制作業(yè)。
第二，依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。房屋測(cè)繪與規(guī)劃測(cè)繪遵循的依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容并不相同，差異點(diǎn)包括面積測(cè)算方法與適用范圍。例如，在上海市閔行區(qū)某房屋項(xiàng)目中，以《房屋測(cè)量規(guī)范》（GB/T17989.1-2016）、《上海市房屋 面積測(cè)算規(guī)劃》（滬建權(quán)籍[2017]583號(hào)）為房屋測(cè)繪規(guī)范依據(jù)，要求一般房間層高低于 2.20m時(shí)不計(jì)算面積，按照1/2和全部水平投影面積來(lái)計(jì)算封閉式陽(yáng)臺(tái)面積及非封閉式陽(yáng)臺(tái)面積，按照各樓層水平投影面積和1/2水平投影面積來(lái)計(jì)算有上蓋與無(wú)上蓋室外樓梯，在層高大于2.20m時(shí)計(jì)算斜面屋頂全部面積，在 層高不足2.20m時(shí)不計(jì)算斜面屋頂面積。與此同時(shí)，以上海市建筑面積計(jì)算規(guī)劃管理暫行規(guī)定、《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T 50353-2013）作為規(guī)劃測(cè)繪規(guī)范依據(jù)，與房屋測(cè)繪規(guī)范相比，差異點(diǎn)包括層高低于 2.20m時(shí)按1/2面積計(jì)算一般房間面積、按照 結(jié)構(gòu)外圍與1/2水平投影面積來(lái)計(jì)算主體結(jié)構(gòu)內(nèi)外陽(yáng)臺(tái)、均按照1/2樓層水平投影面積計(jì)算室外樓梯、按1/2面積計(jì)算1.20～2.10凈高斜面屋頂、不計(jì)算凈高小于1.20m斜面屋頂面積 。最終，房屋測(cè)繪與規(guī)劃測(cè)繪面積產(chǎn)生較大差異，主要差別項(xiàng)包括首層及頂層門(mén)廊、局部架空通廊下方汽車(chē)坡道入口、幕墻與實(shí)體墻同時(shí)存在三項(xiàng)，分別產(chǎn)生200m2、515m2和 120m2的面積差，共計(jì)產(chǎn)生835m2的面積差，如表1所示。
第三，規(guī)劃設(shè)計(jì)變更。在工程建設(shè)期間，受到建設(shè)單位自身或其他方面因素影響，原有設(shè)計(jì)方案缺乏可行性，為如期交付工程和保證建筑質(zhì)量，選擇對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行變更調(diào)整，包括改變開(kāi)間、結(jié)構(gòu)功能、井深等，致使建筑面積隨之發(fā)生改變，最終出現(xiàn)房屋實(shí)測(cè)面積與設(shè)計(jì)面積不一致的情況，還有可能出現(xiàn)分戶(hù)面積改變、公用面積分?jǐn)偢淖兊纫幌盗袉?wèn)題出現(xiàn)，使測(cè)繪面積與規(guī)劃面積產(chǎn)生偏差。例如，在某建筑工程中，原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中建筑樓層為 10層、分戶(hù)面積為100m2，建設(shè)單位并未按照許可要求施工，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行變更調(diào)整，竣工階段的建筑樓層為11層、分戶(hù)面積為 120m2，與原規(guī)劃面積不符。
3. 測(cè)繪與規(guī)劃面積差異造成的具體影響
一方面，在預(yù)售許可證辦理環(huán)節(jié)，規(guī)劃測(cè)繪是以規(guī)劃許可證為主要依據(jù)，對(duì)房屋建筑的總體面積及單層面積加以測(cè)算，旨在獲取準(zhǔn)確的容積率結(jié)果，判斷建筑工程是否符合城市總體發(fā)展規(guī)劃，所獲取規(guī)劃面積測(cè)算結(jié)果較為模糊，并未出具各戶(hù)房屋的具體數(shù)據(jù)及專(zhuān)項(xiàng)測(cè)繪報(bào)告。而房屋測(cè)繪是以規(guī)劃部門(mén)頒布或認(rèn)可的施工圖為依據(jù)，在其基礎(chǔ)上獲取預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，主 要計(jì)算建筑分空間面積，提供各層各戶(hù)房屋面積的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)及專(zhuān)項(xiàng)測(cè)繪報(bào)告。另一方面，在房屋證辦理環(huán)節(jié)，以規(guī)劃核實(shí)認(rèn)可書(shū)作為規(guī)劃測(cè)繪依據(jù)，根據(jù)測(cè)繪結(jié)果判斷施工方是否嚴(yán)格遵循規(guī)劃設(shè)計(jì)要求開(kāi)展施工活動(dòng)，核實(shí)規(guī)劃面積與實(shí)際建筑面積的具體差值，同時(shí)，以實(shí)地勘察測(cè)量數(shù)據(jù)作為房屋測(cè)繪依據(jù)，確定各樓層與各戶(hù)房屋的實(shí)際建筑面積，為房屋證辦理提供數(shù)據(jù)支持。
|